Deducción de gastos del alquiler por no residentes de fuera de la UE: el Supremo admite la casación

Los propietarios residentes fuera de la UE y del EEE siguen tributando hoy en el IRNR por el importe íntegro del alquiler de sus inmuebles en España, sin deducir gasto alguno. El Tribunal Supremo ha admitido a casación si negarles la deducción de gastos del alquiler es compatible con la libre circulación de capitales y, mientras decide, el derecho a recuperar lo pagado de más en los ejercicios antiguos sigue prescribiendo periodo a periodo.

La resolución es el Auto de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, Sección Primera, de 15 de julio de 2026, RCA 6741/2025 (ROJ: ATS 7675/2026), que admite el recurso de la Abogacía del Estado contra la Sentencia de la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Segunda, de 28 de julio de 2025, rec. 636/2021 (ROJ: SAN 3630/2025). Es un auto de admisión: todavía no hay doctrina sobre el fondo, y el propio auto anticipa que el debate decisivo no es el que ganó la contribuyente en la instancia.

El régimen discutido: base íntegra para el residente en un tercer Estado

El artículo 24.1 TRLIRNR fija como base imponible del no residente sin establecimiento permanente el importe íntegro de los rendimientos. El artículo 24.6 permite a los residentes en otro Estado miembro de la UE, y desde 2015 del EEE con intercambio efectivo de información, deducir los gastos previstos en la Ley del IRPF directamente relacionados con los rendimientos obtenidos en España.

El residente en Estados Unidos, Reino Unido —tercer Estado desde 2021—, Suiza o Latinoamérica queda fuera. En un inmueble financiado, la diferencia no es marginal: intereses, IBI, comunidad, seguros, reparaciones y, sobre todo, amortización pueden absorber buena parte del rendimiento íntegro. A ello se suma un tipo del 24 % frente al 19 % aplicable a residentes UE/EEE (artículo 25.1.a TRLIRNR).

El caso de origen y lo que resolvió la Audiencia Nacional

La contribuyente, residente en Estados Unidos y propietaria de un inmueble arrendado en Barcelona, solicitó la rectificación de sus modelos 210 del cuarto trimestre de 2016 y de 2017 y 2018 para deducir los gastos. La Administración la denegó y el TEAC lo confirmó el 22 de febrero de 2021.

La Audiencia Nacional estimó el recurso. Razonó que la jurisprudencia del TJUE —en particular la STJUE de 12 de octubre de 2023, asunto C-670/21 (ECLI:EU:C:2023:763), dictada sobre el impuesto sucesorio alemán y la reducción limitada a inmuebles arrendados situados en la UE/EEE— proyecta la libre circulación de capitales sobre los residentes en terceros Estados. Concluyó que denegar la deducción es contrario al artículo 63 TFUE, descartando el riesgo de doble deducción por el intercambio de información con Estados Unidos.

La sentencia no examinó si cada gasto cumplía el artículo 24.6 TRLIRNR, ni analizó la cláusula standstill del artículo 64.1 TFUE. Ese silencio es lo que el Supremo va a examinar.

Las dos cuestiones que deberá resolver el Supremo

La Sección de Admisión formula la cuestión de interés casacional en dos escalones sucesivos:

1. Si el régimen del artículo 24.1 y 6 TRLIRNR, que calcula la base imponible por el importe íntegro del alquiler sin deducción de gasto alguno cuando el titular reside en un Estado tercero a la UE o al EEE, constituye una restricción a la libre circulación de capitales de los artículos 63 y siguientes TFUE.
2. En caso afirmativo, si esa limitación encuentra amparo en la cláusula standstill del artículo 64.1 TFUE o, en su caso, podría estar justificada a la luz del artículo 65 TFUE.

Aprecia interés casacional por inexistencia de jurisprudencia (artículo 88.3.a LJCA) y por afectar a un gran número de situaciones (artículo 88.2.c LJCA).

La segunda cuestión es relevante. El artículo 64.1 TFUE permite a los Estados miembros mantener frente a terceros países determinadas restricciones a los movimientos de capitales que ya existían el 31 de diciembre de 1993. El auto recuerda que en esa fecha las rentas de alquiler de no residentes ya tributaban sobre su importe íntegro, y señala la aplicación de esta cláusula como el eje del procedimiento. Esto significa que, aunque el Supremo apreciara una restricción, todavía tendría que pronunciarse sobre si puede mantenerse.

Qué no resuelve el auto

• No cambia la aplicación de la norma. La AEAT y los tribunales económico-administrativos seguirán aplicando el artículo 24 TRLIRNR y denegando las rectificaciones.
• No despeja la cláusula standstill. La Audiencia Nacional no la analizó, y su aplicación podría mantener la restricción aunque el Supremo la apreciara.
• No determina qué gastos serían deducibles. Aun con un fallo favorable, cada gasto tendría que superar el filtro del artículo 24.6 TRLIRNR y de la normativa del IRPF. La reducción del artículo 23.2 LIRPF queda fuera: el artículo 24.6 solo remite a gastos.
• No garantiza el mismo trato a todos los terceros Estados. Sin intercambio efectivo de información con el Estado de residencia, la justificación basada en la eficacia de los controles fiscales tiene más recorrido.
• No reabre lo prescrito ni lo firme. Los periodos prescritos o con rectificación denegada por resolución firme no se recuperan con una sentencia del Supremo. Tampoco abre la responsabilidad patrimonial del Estado legislador (artículo 32.5 de la Ley 40/2015), que exige una sentencia del TJUE.

Qué hacer ahora: plazos, vía y artículos aplicables

La forma de conservar el derecho mientras se resuelve la casación es la solicitud de rectificación de las autoliquidaciones del modelo 210 y de devolución de ingresos indebidos (artículo 120.3 LGT y artículos 126 a 128 RGAT). La solicitud interrumpe la prescripción del derecho a la devolución (artículo 68.3.a LGT), devenga intereses de demora a favor del contribuyente si se reconoce (artículo 128.2 RGAT) y debe resolverse en seis meses, transcurridos los cuales puede entenderse desestimada (artículo 128.4 RGAT).

Plazo de prescripción

El derecho a solicitar la devolución prescribe a los cuatro años (artículo 66.c LGT), contados desde el día siguiente a la finalización del plazo de presentación de cada autoliquidación o, si el ingreso se realizó fuera de plazo, desde el día siguiente a este (artículo 67.1 LGT). Como el modelo 210 se presenta por periodos, la prescripción avanza periodo a periodo: cada mes que pasa sin actuar puede suponer perder uno.

Vía de recurso si se deniega

Contra la denegación, expresa o presunta, cabe reclamación económico-administrativa en el plazo de un mes (artículo 235.1 LGT). Cuando el acto procede de un órgano central de la AEAT, como la Oficina Nacional de Gestión Tributaria, la reclamación se interpone en única instancia ante el TEAC (artículo 229.1.a LGT), y después ante la Audiencia Nacional. La reclamación mantiene interrumpida la prescripción (artículo 68.3.b LGT).

No deducir directamente en el modelo 210

Aplicar los gastos en la propia autoliquidación, contra el tenor literal del artículo 24 TRLIRNR, expone a una liquidación con intereses y a un expediente sancionador. La vía prudente es autoliquidar conforme a la norma y rectificar después, con cada gasto documentado: facturas, justificantes de pago, recibos de IBI y comunidad, pólizas, cuadro del préstamo y, para la amortización, título de adquisición y valor catastral desglosado.

Todo lo anterior presupone que el propietario no es residente fiscal en España; si esa condición está en duda, el análisis empieza por la residencia fiscal y la regla de los 183 días.

Preguntas frecuentes

¿Puedo deducir ya los gastos del alquiler en mi modelo 210?

No es recomendable: la norma no ha cambiado y la AEAT regularizará. Lo prudente es autoliquidar por el íntegro y solicitar la rectificación.

¿Qué ejercicios puedo reclamar?

Los no prescritos, empezando por los más antiguos: el plazo es de cuatro años desde la finalización del plazo de presentación de cada autoliquidación.

¿Afecta a los residentes en Reino Unido?

Sí. Desde el 1 de enero de 2021 el Reino Unido es un tercer Estado a estos efectos y sus residentes tributan por la base íntegra, igual que los de Estados Unidos o Suiza.

¿Qué ocurre si el Supremo aplica la cláusula standstill?

La restricción se mantendría aunque sea contraria al artículo 63 TFUE, y las solicitudes de rectificación se desestimarían. El coste de haberlas presentado es reducido frente al de dejar prescribir el derecho.

El encargo que tiene sentido ahora

Para el inversor con inmuebles arrendados en España y residencia fuera de la UE/EEE, la decisión no puede esperar a la sentencia. El trabajo es acotado: revisar los modelos 210 de los periodos no prescritos, cuantificar los gastos deducibles y la devolución potencial de cada uno, y presentar las solicitudes de rectificación, empezando por los más antiguos. En Olen Legal dirigimos ese procedimiento y su eventual reclamación económico-administrativa dentro de nuestra área de litigación y riesgo fiscal.